Маркетинговое исследование:
анализ и прогноз развития рынка коммерческой недвижимости

Обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга

Имевший место в начале 2013 года резкий рост цен на аренду коммерческой недвижимости вызвал активное развитие практически всех сегментов рынка Санкт-Петербурга. Однако, уже в 2014 году линии трендов цен стали иметь разнонаправленное движение: цены на аренду торговых площадей росли, а офисных помещений оставались стабильными, несмотря на постепенное неблагоприятное изменение внешнеполитической и экономической ситуации. Инициируемая в СМИ обстановка ожидания экономического кризиса во втором полугодии 2014 года в конце концов обусловила устойчивую тенденцию постепенного падения спроса на аренду и, естественно, усиления конкуренции арендодателей.

Конец 2014 – начало 2015 года положил конец разнонаправленности трендов и зафиксировал резкое падение цен на аренду всех видов коммерческой недвижимости (рис.1).

Рис.  1. Изменение цен на аренду коммерческой недвижимости (торговые и офисные  помещения) в Центральном районе СПб в 2011 – 2015 гг.
Рис. 1. Изменение цен на аренду коммерческой недвижимости (торговые и офисные помещения) в Центральном районе СПб в 2011 – 2015 гг.

В настоящее время на рынке коммерческой недвижимости наблюдаются изменения, обусловленные изменением бизнес-планов значительного числа компаний. Вопросы оптимизации расходов стали играть ведущую роль. Планы развития компаний, связанные с расширением офисов и повышения их уровня, сняты с повестки дня. Актуальными являются тенденции экономии и сокращения расходов, в том числе за счет перевода офисов в помещения более низкого класса.

Под угрозой потери арендаторов владельцы зданий идут на уступки, снижая ставки на значительную величину. Одним из показательных примеров является ТРК «Галерея», принадлежащий американскому фонду «Morgan Stanley». Арендные ставки в нем снижены на 20 – 50% и доходят до 1000 руб./м2 в месяц. /Источник «Деловой Петербург», 10.03.2015/.

Строящиеся бизнес-центры, находившиеся в высокой стадии готовности, были завершены и введены в эксплуатацию, возведение новых объектов продолжается, часть их них замедлила темпы, но от планов строительства не отказались. Это свидетельствует об оптимистических ожиданиях возрождения коммерческой активности на рынке в ближайшие годы. 

Начавшийся в последние годы рост числа дополнительных офисных помещений за счет перепрофилирования зданий или помещений, набирает темпы, несмотря на снижение спроса. Цены на аренду таких офисов подчас носят демпинговый характер, особенно на этапе первичного заполнения. Владельцы этих зданий опираются исключительно на оптимистические прогнозы и могут составить существенную конкуренцию бизнес-центрам.

Потенциальные арендаторы коммерческой недвижимости рассматривают возможность и необходимость сокращения расходов и экономии средств, в том числе за счет выбора эконом-вариантов аренды.

Итоги развития рынка недвижимости СПб в 2014 году

  1. Введено в эксплуатацию около 240 тыс.м2 новых зданий и помещений, в том числе примерно 100 тыс. кв.м. класса «А», что составляет 42%.
  2. Общая площадь офисных помещений достигла 3 800 тыс.м2. Из них 70% относятся к классам А и В, что свидетельствует о приоритетности предложений в высоком сегменте. Эта тенденция подтверждается и тем, что доля сдаваемых в аренду объектов в классе «В+» увеличилась до 30%.
  3. Появилось значительное количество дополнительных офисных помещений в классе С за счет перепрофилирования владельцами зданий полностью или частично. Точных сведений об их численности не имеется.
  4. Арендная ставка офисных помещений находилась в пределах от 1485 руб./кв.м в месяц (для объектов класса «А») и до 820 руб./кв.м в месяц (класс «С»). Значительный рост стоимости в первом полугодии сменился резким спадом в конце года до уровня 2013 года.
  5. Выбор арендаторов усилился в сторону объектов с выгодным расположением, меньшей площадью, более низкими классом и меньшей стоимостью аренды.
  6. По сравнению с предыдущим годом активность спроса аренды офисов снизилась на 30%.
  7. Заполняемость бизнес-центров класса "B" снизилась на 4% и составила 89%.

Прогноз развития офисного рынка Санкт-Петербурга на 2015 - 2016 годы

  1. Сохранение негативных тенденций в экономике предопределяет продолжение спада на рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга и офисного рынка в том числе. 
  2. Максимальное снижение активности ожидается в первом полугодии 2015 года.
  3. В 2015 году ожидается уменьшение объемов сдачи в эксплуатацию новых зданий до 210 тыс. кв.м. Возможен перенос сроков сдачи строящихся офисных центров на более поздние сроки.
  4. Сохранится тенденция падения арендных ставок.
  5. Сохранится стремление арендаторов к уменьшению площади арендуемых помещений.
  6. Продолжится усиление конкуренции между собственниками зданий.
  7. Повысятся требования арендаторов к оснащению офисов.

Состояние и прогноз развития офисного рынка Невского района

В районе функционирует около 40 крупных бизнес-центров класса В и С, а также значительное количество небольших. Бизнес-центры класса A отсутствуют.

Такая диспропорция не осталась незамеченной. В районе предусмотрено и уже ведется строительство комплекса бизнес-центров в составе технопарка, аналогичного известному комплексу «Сколково». С 2010 г у метро Дыбенко начато и ведется строительство крупнейшего технопарка «Ингрия», в котором предусмотрено:

  • два бизнес-инкубатора,
  • 17 бизнес-центров,
  • университет,
  • гостиница, детский сад и жилые корпуса для сотрудников

Ввод в эксплуатацию первой очереди технопарка запланирован на 2018 г. Вопросы строительства и развития технопарка «Ингрия» находятся под контролем Правительства Санкт-Петербурга и Правительства РФ, что обуславливает неизменное выполнение всех планов, а также постоянную государственную поддержку.

Кроме того, у метро «Пролетарская» будет построен новый бизнес-центр «Тайм», возле которого планируется остановка водного транспорта (такси), который обеспечит связь с центром города. Начало строительства запланировано в 2015 году.

Проектом также предусматривается строительство общественно-делового центра класса «А» на пересечении пр.Обуховской обороны и Обводного канала.  Арендопригодная площадь здания составит 14 152 кв. м. Источником формирования дохода станут также и 148 машино-мест.

Выводы: по мере строительства и ввода в эксплуатацию технопарка «Ингрия» в Невском районе будет возрастать деловая активность приоритетно по сравнению с другими районами. Имеется высокая вероятность повышения спроса на аренду коммерческой недвижимости различного назначения.