Структура управления коммерческой недвижимостью

В аналитических исследованиях рынка недвижимости России неизменно присутствует заключение о слабом развитии системы управления недвижимостью. Поиск причин неизбежно заставляет обращаться к истории. И здесь мы видим, что рынок недвижимости сформировался в результате и вследствие установления в стране рыночных отношений – а это произошло в начале 21 века.

Процессы, сопровождающие возникновение и развитие капитализма в сфере недвижимости и земельных участков, и по сей день претерпевают изменения. Корректируются условия приватизации, меняется сущность дачной амнистии, вводится лицензирование управляющих компаний и т.п.

Очевидно, что в силу объективных причин система управления недвижимостью еще далека от совершенства, однако развитие в этой области уверенно идет вперед. Уже можно подвести некоторые итоги и увидеть тенденции завтрашнего дня.

Для понимания степени развития системы управления недвижимостью следует рассмотреть ее структуру, задачи и содержание.

Как известно, недвижимость, т.е. здания и строения, имеют ряд характерных свойств и особенностей, которые определяют вид управляющей системы. К таким особенностям можно отнести следующее:

  1. Наличие нескольких форм собственности. Если в эпоху социализма практически вся недвижимость была в государственной собственности, то теперь, наряду с государственной, существует коллективная и частная, причем последняя может принадлежать как физическим, так и юридическим лицам.
  2. Классификация недвижимости по видам собственности
    Рис.1. Классификация недвижимости по видам собственности.

  3. Недвижимость создается для пользования, однако вид правообладания может быть разным – право собственности или аренды. Естественно, что понятие права на владение недвижимостью принадлежит владельцу, при этом вид правообладания недвижимостью не зависит от формы собственности самой недвижимости.
  4. Виды правообладания недвижимостью всех форм собственности
    Рис.2. Виды правообладания недвижимостью всех форм собственности.

  5. Любая недвижимость нуждается в постоянном обеспечении внешними энергоресурсами, т.е. электричеством, холодной и горячей водой, отоплением и газом, а также в водоотведении. Отношения с поставщиками энергоресурсов сопровождают весь цикл жизни строений и являются важной составляющей частью системы управления недвижимостью. К таким отношениям относится заключение договоров, оплата по договорам, контроль качества оказания услуг по поставке энергоресурсов (коммунальных услуг), а также непрерывное выполнение требований этих договоров со стороны владельцев недвижимости.
  6. Все объекты недвижимости являются потенциально опасными, вследствие чего они постоянно находятся под надзором государственных контролирующих органов: гигиены и эпидемиологии, пожарной безопасности, энергонадзора и др. Обязательство выполнения требований надзорных органов закреплено законом.
  7. Владельцы помещений, независимо от формы собственности и принадлежности, несут обязательства по регулярной оплате оказываемых им разнообразных услуг – по поставке энергоресурсов, по обслуживанию строений, по уборке территории, по арендной плате и т.д. В большинстве случаев все эти обязанности возлагаются на специальный орган – управляющую компанию, которая обеспечивает все необходимые организационные, финансовые и юридические отношения в этих вопросах.
  8. Кроме того, для сохранения эксплуатационных свойств недвижимости в течение длительного времени, все строения нуждаются в постоянном обслуживании или эксплуатации. Эксплуатация зданий предусматривает следующие меры:
  • техническое обслуживание инженерных сетей;
  • уборку мест общественного пользования и территории;
  • текущие и капитальные ремонты.

Таким образом, структура управления недвижимостью сводится к решению следующих основных задач:

  1. Управление эксплуатацией недвижимости.
  2. Управление отношениями с поставщиками энергоресурсов и надзорными органами.
  3. Управление отношениями с владельцами недвижимости.

Структура системы управления недвижимостью
Рис.3. Структура системы управления недвижимостью.

Выполнение всех задач управления в течение всего периода жизни недвижимости предусмотрено законом и поэтому является обязательным.